Daň z převodu nemovitosti 2025: Co přinese a jak se připravit

Aktuální sazba daně z nemovitých věcí

Aktuální sazba daně z nemovitých věcí se v roce 2025 řídí zákonem o dani z nemovitých věcí, který prošel v posledních letech několika významnými změnami. Od 1. ledna 2025 dochází k úpravě koeficientů a sazeb, které mají přímý dopad na výši daňové povinnosti vlastníků nemovitostí. Tato daň se vztahuje na pozemky, stavby a jednotky nacházející se na území České republiky.

Pro rok 2025 je třeba zdůraznit, že došlo k přechodu kompetencí stanovování místních koeficientů plně do rukou obcí, které nyní mohou flexibilněji reagovat na místní podmínky. Obce mají možnost stanovit místní koeficient v rozmezí 1,0 až 5,0, přičemž mnoho obcí této možnosti využilo a pro rok 2025 své koeficienty upravilo. Vlastníci nemovitostí by proto měli věnovat zvýšenou pozornost případným změnám v jejich lokalitě, jelikož tyto mohou výrazně ovlivnit konečnou výši daně.

Základní sazba daně z pozemků zůstává pro ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady a ovocné sady na úrovni 0,75 % z daňového základu. U trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s intenzivním chovem ryb činí sazba 0,25 %. Pro stavební pozemky je základní sazba stanovena na 2 Kč za metr čtvereční, která se následně násobí koeficientem podle velikosti obce.

U staveb určených k bydlení činí základní sazba 2 Kč za metr čtvereční zastavěné plochy. Novinkou pro rok 2025 je zvýšení sazby u některých typů komerčních nemovitostí, zejména u staveb pro podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě a energetice, kde sazba vzrostla na 12 Kč za metr čtvereční. Pro stavby určené k rekreaci platí sazba 6 Kč za metr čtvereční, přičemž u staveb umístěných v národních parcích a zónách I. chráněných krajinných oblastí se tato sazba násobí koeficientem 2,0.

Je důležité zmínit, že v roce 2025 již neexistuje daň z převodu nemovitosti v původní podobě, jelikož byla nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí, která byla následně v roce 2020 zrušena. Aktuálně tedy při převodu nemovitosti není nutné platit speciální daň z převodu, což představuje významnou úlevu pro kupující. Nicméně, prodávající musí zahrnout případný zisk z prodeje nemovitosti do svého daňového přiznání k dani z příjmů, pokud nesplňuje podmínky pro osvobození.

Pro výpočet daně z nemovitých věcí je rozhodující stav k 1. lednu daného roku. Daňové přiznání je nutné podat do 31. ledna 2025, přičemž daň je splatná do 31. května 2025. U zemědělských pozemků je možné daň rozdělit do dvou splátek, a to do 31. srpna a 30. listopadu.

V rámci digitalizace státní správy došlo také k zjednodušení procesu podávání daňového přiznání, které lze nyní podat elektronicky prostřednictvím datové schránky nebo portálu Moje daně. Finanční správa také zavedla možnost zasílání informací o výši daně prostřednictvím e-mailu, což vlastníkům nemovitostí usnadňuje orientaci v jejich daňových povinnostech.

Pro vlastníky více nemovitostí v různých katastrálních územích je důležité vědět, že daň se platí finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Pokud vlastník vlastní více nemovitostí v obvodu jednoho finančního úřadu, daň se sčítá a platí jednou částkou.

Změny v legislativě pro rok 2025

Rok 2025 přináší několik významných změn v oblasti daně z převodu nemovitostí, které by měli znát všichni potenciální prodávající i kupující. Legislativní úpravy, které vstoupí v platnost od 1. ledna 2025, reagují na dlouhodobý vývoj na realitním trhu a snaží se reflektovat aktuální ekonomickou situaci v České republice.

Především je třeba zmínit, že oficiální název daň z převodu nemovitostí byl již dříve nahrazen termínem daň z nabytí nemovitých věcí, nicméně v běžné mluvě se stále často používá původní označení. Pro rok 2025 dochází k úpravě sazby této daně, která se zvyšuje z dosavadních 4 % na 5 % z kupní ceny nemovitosti nebo z její zjištěné hodnoty (podle toho, která částka je vyšší). Toto navýšení je součástí konsolidačního balíčku, kterým se vláda snaží stabilizovat veřejné finance.

Další podstatnou změnou je přenesení povinnosti platby daně zpět na prodávajícího. V minulosti docházelo k několika změnám v tom, kdo je poplatníkem této daně, a nyní se legislativa vrací k původnímu modelu. To znamená, že od roku 2025 bude daň z nabytí nemovitých věcí hradit prodávající, nikoliv kupující jako tomu bylo v posledních letech. Tato změna může mít významný vliv na vyjednávání o kupních cenách nemovitostí, protože prodávající budou muset zohlednit tuto dodatečnou finanční zátěž.

Zákonodárci také upravili systém osvobození od daně. Nově budou od daně osvobozeny první převody rodinných domů a bytů v novostavbách, pokud k nim dojde do pěti let od kolaudace. Toto opatření má podpořit výstavbu nových bytů a domů a částečně kompenzovat zvýšení sazby daně. Zároveň však dochází k omezení některých dosavadních osvobození, například u převodů v rámci rodiny bude nově osvobození platit pouze pro přímé příbuzné v linii přímé (rodiče, děti, prarodiče), nikoliv již pro sourozence či další příbuzné.

Změna nastává i v oblasti stanovení hodnoty nemovitosti pro daňové účely. Od roku 2025 bude možné využít nový způsob určení hodnoty prostřednictvím cenových map, které budou pravidelně aktualizovány Ministerstvem financí. Tento systém by měl zjednodušit proces stanovení daňového základu a snížit administrativní zátěž spojenou s určováním hodnoty nemovitosti.

Legislativa také nově upravuje lhůty pro podání daňového přiznání a úhradu daně. Daňové přiznání bude nutné podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Daň bude splatná ve stejné lhůtě. Toto opatření poskytuje poplatníkům více času na přípravu daňového přiznání a zajištění prostředků na úhradu daně.

V neposlední řadě dochází k digitalizaci celého procesu správy daně z nabytí nemovitých věcí. Od roku 2025 bude možné podat daňové přiznání elektronicky prostřednictvím nového portálu finanční správy, což by mělo celý proces výrazně zjednodušit a urychlit. Finanční správa také plánuje automatické propojení s katastrem nemovitostí, což umožní efektivnější kontrolu a správu této daně.

Tyto legislativní změny představují komplexní reformu daně z převodu nemovitostí, která reaguje na aktuální potřeby realitního trhu i státního rozpočtu. Pro všechny účastníky realitních transakcí je důležité se s těmito změnami včas seznámit a zohlednit je při plánování nákupu či prodeje nemovitosti v roce 2025 a následujících letech.

Kdo je poplatníkem daně

Poplatníkem daně z převodu nemovitosti v roce 2025 je primárně převodce (prodávající), pokud se s nabyvatelem (kupujícím) nedohodnou jinak. Tato skutečnost vychází z aktuální právní úpravy, která stanovuje základní pravidlo, že daňovou povinnost nese ten, kdo nemovitost prodává. V praxi to znamená, že prodávající je zodpovědný za podání daňového přiznání a úhradu daně z nabytí nemovitých věcí.

Je však důležité zmínit, že smluvní strany se mohou v kupní smlouvě dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. Tato dohoda musí být výslovně uvedena v kupní smlouvě a musí být jednoznačná. V takovém případě přechází veškerá odpovědnost za splnění daňových povinností na kupujícího, včetně případných sankcí za pozdní podání daňového přiznání nebo úhradu daně.

Zvláštní pravidla platí pro specifické případy převodů nemovitostí. Například při nabytí vlastnického práva k nemovitosti při výkonu rozhodnutí, exekuci nebo veřejné dražbě je poplatníkem vždy nabyvatel. Stejně tak při vyvlastnění, insolvenci nebo reorganizaci je poplatníkem nabyvatel nemovitosti. Tyto výjimky jsou stanoveny zákonem a nelze je smluvně měnit.

V případě výměny nemovitostí jsou poplatníky oba účastníci transakce, přičemž každý z nich platí daň z hodnoty nemovitosti, kterou v rámci výměny nabývá. Každý účastník tedy podává samostatné daňové přiznání a hradí daň ze své části transakce.

Pro rok 2025 je také důležité vědět, že poplatníkem daně je i nabyvatel při nabytí nemovitosti od územního samosprávného celku nebo dobrovolného svazku obcí. Toto pravidlo se vztahuje i na případy, kdy je převodcem příspěvková organizace zřízená územním samosprávným celkem nebo dobrovolným svazkem obcí.

U společného jmění manželů (SJM) jsou poplatníky oba manželé společně a nerozdílně. To znamená, že manželé podávají jedno společné daňové přiznání a za úhradu daně odpovídají oba. Finanční úřad může požadovat celou částku daně po kterémkoli z manželů.

Při převodech nemovitostí v rámci podílového spoluvlastnictví je každý spoluvlastník poplatníkem daně podle velikosti svého podílu na nemovitosti. Každý spoluvlastník tedy podává samostatné daňové přiznání a hradí daň odpovídající hodnotě převáděného podílu.

Je třeba mít na paměti, že určení poplatníka má významné praktické dopady. Poplatník je nejen povinen zaplatit daň, ale také podat daňové přiznání ve stanovené lhůtě, která činí tři měsíce po měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Poplatník také odpovídá za správné stanovení základu daně, který vychází buď z ceny sjednané, nebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty, podle toho, která z těchto hodnot je vyšší.

V roce 2025 se očekává, že finanční úřady budou věnovat zvýšenou pozornost kontrolám správnosti stanovení základu daně a identifikaci skutečného poplatníka. Je proto důležité věnovat náležitou pozornost správnému určení poplatníka již při sepisování kupní smlouvy a následně při plnění všech souvisejících daňových povinností.

Daň z převodu nemovitosti v roce 2025 přináší nové výzvy pro každého majitele. Kdo se včas připraví na legislativní změny, vyhne se zbytečným komplikacím a finančním ztrátám.

Vojtěch Novotný

Termíny pro podání daňového přiznání

Termíny pro podání daňového přiznání k dani z převodu nemovitosti jsou jedním z klíčových aspektů, které musí každý poplatník znát. V roce 2025 dochází k několika úpravám, které je třeba mít na paměti. Základní lhůta pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (jak se oficiálně nazývá daň z převodu nemovitosti) je stanovena na tři měsíce po skončení zdaňovacího období, ve kterém byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tato lhůta je závazná a její nedodržení může vést k sankcím ze strany finančního úřadu.

Je důležité si uvědomit, že rozhodujícím okamžikem pro určení termínu podání daňového přiznání je datum zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nikoliv datum podpisu kupní smlouvy. Pokud tedy dojde k zápisu vlastnického práva například 15. února 2025, poplatník má povinnost podat daňové přiznání nejpozději do 15. května 2025. Finanční správa důrazně doporučuje nenechávat podání na poslední chvíli, jelikož v závěrečných dnech termínu bývají úřady přetížené a může docházet k dlouhým čekacím dobám.

V případě, že poplatník využívá služeb daňového poradce, může se lhůta pro podání daňového přiznání prodloužit až na šest měsíců po skončení zdaňovacího období. Tuto skutečnost je však nutné finančnímu úřadu oznámit před uplynutím standardní tříměsíční lhůty. Oznámení musí být písemné a musí obsahovat identifikační údaje daňového poradce včetně jeho registračního čísla.

Pro rok 2025 je také důležité zmínit, že pokud připadne poslední den lhůty na sobotu, neděli nebo státní svátek, posouvá se konec lhůty na nejbližší následující pracovní den. Tento princip je zakotven v daňovém řádu a platí pro všechny daňové povinnosti, včetně daně z převodu nemovitosti.

V souvislosti s digitalizací státní správy je od roku 2025 preferováno elektronické podání daňového přiznání prostřednictvím datové schránky nebo s využitím elektronického podpisu. Ačkoliv je stále možné podat daňové přiznání v papírové podobě, finanční úřady aktivně podporují elektronickou formu, která zjednodušuje a urychluje celý proces.

Poplatníci by také neměli zapomínat na to, že současně s podáním daňového přiznání je nutné daň i zaplatit. Daň je splatná ve stejném termínu jako je lhůta pro podání daňového přiznání. Platbu lze provést bankovním převodem, poštovní poukázkou nebo v hotovosti na pokladně finančního úřadu, přičemž každý finanční úřad má své specifické bankovní spojení, které je třeba při platbě uvést.

V případě, že poplatník nestihne podat daňové přiznání včas, může mu být vyměřena pokuta. Výše pokuty se odvíjí od délky prodlení a může dosáhnout až 5 % stanovené daně. Kromě pokuty je poplatník povinen uhradit také úrok z prodlení, který narůstá každým dnem prodlení. Je proto v zájmu každého poplatníka dodržet stanovené termíny a vyhnout se tak zbytečným finančním sankcím.

Závěrem je třeba připomenout, že ačkoliv se daň z převodu nemovitosti oficiálně nazývá daní z nabytí nemovitých věcí, v běžné praxi se stále často používá starší označení. Bez ohledu na název však platí stejné termíny a povinnosti, které musí každý poplatník respektovat.

Osvobození od daně z nemovitých věcí

Osvobození od daně z nemovitých věcí představuje významnou oblast daňového systému, která může výrazně ovlivnit finanční situaci vlastníků nemovitostí. V roce 2025 dochází k několika úpravám, které je třeba znát. Základním principem osvobození je, že některé nemovitosti nebo jejich části nepodléhají dani z nemovitých věcí, přestože by jinak byly předmětem zdanění. Tato osvobození jsou zakotvena v zákoně o dani z nemovitých věcí a jejich účelem je zohlednit veřejný zájem nebo sociální aspekty vlastnictví nemovitostí.

Od roku 2025 zůstávají zachována osvobození pro nemovitosti ve vlastnictví státu, obcí a krajů, pokud jsou tyto nemovitosti užívány k veřejně prospěšným účelům. Stejně tak jsou osvobozeny pozemky a stavby ve vlastnictví církví a náboženských společností, které slouží k vykonávání náboženských obřadů nebo k výkonu duchovní správy. Důležitou kategorií osvobozených nemovitostí jsou také budovy a pozemky škol, muzeí, galerií, knihoven, zdravotnických zařízení a zařízení sociální péče.

Pro běžné občany je relevantní zejména osvobození týkající se nově postavených rodinných domů. Toto osvobození platí po dobu pěti let od kolaudace a vztahuje se pouze na stavbu, nikoli na pozemek. V roce 2025 nedochází k zásadním změnám v této oblasti, avšak je třeba zdůraznit, že nárok na osvobození není automatický a je nutné podat daňové přiznání, ve kterém bude osvobození nárokováno. Pokud tak poplatník neučiní ve stanovené lhůtě, nárok na osvobození zaniká.

Významnou změnou pro rok 2025 je úprava osvobození u nemovitostí dotčených živelní pohromou. Zatímco dříve bylo možné získat osvobození na dobu pěti let, nově se tato doba zkracuje na tři roky. Podmínkou je, že nemovitost byla poškozena živelní pohromou a vlastník provádí její rekonstrukci. Tato změna reaguje na častější výskyt extrémních povětrnostních jevů a má pomoci vlastníkům rychleji se vyrovnat s následky těchto událostí.

V souvislosti s daní z převodu nemovitostí (která byla nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí a následně zrušena) je důležité zmínit, že v roce 2025 již tato daň nebude existovat. Nicméně, osvobození od daně z nemovitých věcí může být relevantní pro nové vlastníky, kteří nemovitost nabyli v předchozích letech. Pokud nemovitost splňuje podmínky pro osvobození, nový vlastník může toto osvobození uplatnit bez ohledu na to, zda předchozí vlastník osvobození využíval či nikoli.

Pro seniory nad 65 let a držitele průkazu ZTP/P zůstává zachováno částečné osvobození od daně z nemovitých věcí, pokud nemovitost slouží k jejich trvalému bydlení. Toto osvobození má formu slevy na dani a v roce 2025 činí 30 % z vypočtené daně. Pro uplatnění této slevy je nutné splnit několik podmínek, zejména nemovitost musí sloužit výhradně k bydlení oprávněné osoby a ta musí být jejím vlastníkem.

Zemědělci mohou i nadále využívat osvobození pro některé druhy pozemků, jako jsou půdy ležící ladem v rámci programů péče o krajinu nebo pozemky určené k ochraně přírody. V roce 2025 se rozšiřuje okruh osvobozených pozemků o plochy určené k zadržování vody v krajině, což souvisí s adaptačními opatřeními na klimatické změny.

Je třeba zdůraznit, že každé osvobození od daně z nemovitých věcí má své specifické podmínky a lhůty pro uplatnění. Poplatníci by proto měli věnovat zvýšenou pozornost svým daňovým povinnostem a včas konzultovat své konkrétní případy s daňovým poradcem nebo přímo s finančním úřadem.

Výpočet daně z převodu nemovitosti

Výpočet daně z převodu nemovitosti prošel v posledních letech několika změnami, které je potřeba zohlednit při plánování prodeje či koupě nemovitosti v roce 2025. Ačkoliv se již oficiálně nejedná o daň z převodu nemovitosti, ale o daň z nabytí nemovitých věcí, mnoho lidí stále používá původní termín. Důležité je vědět, že tato daň byla v roce 2020 zrušena, nicméně existují jiné daňové povinnosti spojené s převodem nemovitostí, které je třeba brát v úvahu.

Parametr	Daň z nabytí nemovitých věcí do 2020	Situace od 2020 do současnosti
Sazba daně	4 % z kupní ceny nebo znaleckého posudku	Daň zrušena
Poplatník	Kupující (od roku 2016)	Není relevantní (daň neexistuje)
Osvobození	První koupě novostavby, některé specifické případy	Kompletní (daň se neplatí)
Právní úprava	Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.	Zrušeno zákonem č. 386/2020 Sb.
Dopad na trh	Zvýšení celkových nákladů na pořízení nemovitosti	Snížení transakčních nákladů, podpora realitního trhu

V roce 2025 se při převodu nemovitosti setkáme především s daní z příjmu, která se vztahuje na prodej nemovitosti. Výpočet této daně vychází z rozdílu mezi prodejní cenou a nabývací hodnotou nemovitosti. Nabývací hodnota zahrnuje nejen původní kupní cenu, ale také náklady spojené s pořízením nemovitosti, jako jsou poplatky za právní služby, provize realitním kancelářím či náklady na znalecké posudky.

Pro výpočet daně z příjmu při prodeji nemovitosti v roce 2025 platí sazba 15 % z dosaženého zisku. Pokud tedy například prodáváte byt, který jste koupili za 3 miliony korun a prodáváte ho za 5 milionů, váš zisk činí 2 miliony korun. Z této částky byste měli zaplatit daň ve výši 300 000 Kč. Je však důležité zmínit, že existují významné výjimky a osvobození, které mohou mnoho prodávajících od placení této daně zcela osvobodit.

Nejčastější výjimkou je tzv. časový test. Pokud jste vlastnili nemovitost určenou k bydlení po dobu delší než 2 roky před prodejem, nebo pokud jste v ní měli trvalé bydliště alespoň po dobu 2 let, jste od daně z příjmu osvobozeni. U ostatních nemovitostí, jako jsou například investiční byty nebo rekreační objekty, se časový test prodlužuje na 5 let vlastnictví.

V případě, že nesplňujete podmínky pro osvobození od daně, je nutné zahrnout příjem z prodeje nemovitosti do daňového přiznání, které se podává do 1. dubna následujícího roku (nebo do 1. července, pokud daňové přiznání zpracovává daňový poradce). Zálohy na daň z příjmu se v tomto případě neplatí.

Pro správný výpočet daně je klíčové uchovávat veškerou dokumentaci spojenou s pořízením nemovitosti, včetně dokladů o zaplacených provizích, právních službách a případných rekonstrukcích, které zvyšují nabývací hodnotu nemovitosti a tím snižují základ daně.

V roce 2025 se očekává, že systém zdanění převodu nemovitostí zůstane v základu stejný jako v předchozích letech po zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Nicméně, je vždy vhodné sledovat aktuální legislativní změny, které by mohly ovlivnit výpočet daně nebo podmínky pro osvobození.

Důležitým aspektem při převodu nemovitosti jsou také další náklady, které sice nejsou přímo daní, ale významně ovlivňují celkovou finanční stránku transakce. Jedná se například o poplatky za vklad do katastru nemovitostí, které v roce 2025 činí 2 000 Kč, nebo náklady na vypracování kupní smlouvy.

Pro prodávající i kupující je v roce 2025 zásadní mít přehled o všech daňových povinnostech a možnostech optimalizace daňové zátěže při převodu nemovitosti. Konzultace s daňovým poradcem může přinést významné úspory, zejména v komplikovanějších případech, jako jsou převody mezi příbuznými, prodej nemovitostí zahrnutých v obchodním majetku nebo prodej nemovitostí získaných dědictvím či darováním.

Sankce za pozdní úhradu daně

Sankce za pozdní úhradu daně z převodu nemovitosti představují významný aspekt daňového systému, který by neměl žádný poplatník podceňovat. V roce 2025 dochází k několika úpravám v této oblasti, které je třeba znát, aby se předešlo zbytečným finančním ztrátám. Finanční správa České republiky přistupuje k vymáhání daňových povinností systematicky a pozdní úhrady jsou penalizovány podle jasně stanovených pravidel.

Pokud daň z převodu nemovitosti není uhrazena ve stanovené lhůtě, která činí 30 dnů od konce měsíce, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nastupuje úrok z prodlení. Tento úrok se počítá jako roční úroková sazba ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou, zvýšené o 8 procentních bodů. K začátku roku 2025 se tedy jedná o poměrně citelnou sankci, která může při delším prodlení výrazně navýšit původní daňovou povinnost.

Kromě úroku z prodlení může finanční úřad v případě pozdní úhrady daně z převodu nemovitosti udělit také pokutu za opožděné tvrzení daně. Tato pokuta se uplatňuje v případě, že daňové přiznání nebylo podáno včas. Minimální výše pokuty činí 500 Kč, maximálně však 300 000 Kč. Výše pokuty se odvíjí od délky prodlení a výše daňové povinnosti.

V roce 2025 je třeba věnovat pozornost také skutečnosti, že finanční úřady disponují propracovanějšími systémy pro odhalování daňových úniků a pozdních plateb. Propojení databází katastru nemovitostí s daňovou správou umožňuje efektivnější kontrolu včasnosti podání daňového přiznání a úhrady daně. Poplatníci by proto neměli spoléhat na to, že jejich prodlení zůstane nepovšimnuto.

Zajímavou novinkou pro rok 2025 je možnost prominutí části sankcí v případě, že poplatník dobrovolně přizná pochybení a uhradí daň před zahájením daňové kontroly. Toto opatření má motivovat k dobrovolnému plnění daňových povinností a snižovat administrativní zátěž spojenou s vymáháním nedoplatků.

V případě dlouhodobého neplacení daně může finanční úřad přistoupit k daňové exekuci. Tento krajní prostředek zahrnuje možnost obstavení bankovního účtu, srážky ze mzdy či důchodu, nebo v nejzávažnějších případech i prodej movitého či nemovitého majetku. Náklady spojené s exekučním řízením navíc nese poplatník, což dále zvyšuje celkovou finanční zátěž.

Pro podnikatele a právnické osoby je důležité vědět, že opakované pozdní úhrady daní mohou vést k zařazení do kategorie nespolehlivých plátců, což s sebou nese další nepříjemné důsledky v podobě zvýšené kontrolní činnosti ze strany finančních úřadů.

Poplatníci by neměli zapomínat ani na skutečnost, že neznalost zákona neomlouvá. Argumentace nedostatečnou informovaností o termínech či výši daňové povinnosti nebude při řešení sankcí za pozdní úhradu daně z převodu nemovitosti akceptována. Je proto vhodné věnovat pozornost všem změnám v daňové legislativě a v případě nejasností konzultovat situaci s daňovým poradcem.

V roce 2025 se očekává také zpřísnění postihů za opakované pozdní úhrady, kdy finanční správa bude mít možnost uplatnit progresivní sazby pokut u recidivistů. Tento přístup má odrazovat od systematického odkládání daňových povinností a zlepšit platební morálku poplatníků.

Prevencí proti sankcím za pozdní úhradu daně je především důsledné sledování termínů a včasné plánování finančních prostředků na úhradu daňových povinností. Moderní technologie nabízejí různé možnosti automatických upozornění a připomínek, které mohou pomoci předejít zbytečným problémům s finančním úřadem.

Daňové úlevy a výjimky

Daňové úlevy a výjimky

V rámci daně z převodu nemovitosti pro rok 2025 existuje několik významných daňových úlev a výjimek, které mohou poplatníkům výrazně snížit daňovou povinnost nebo je od daně zcela osvobodit. Zákonodárci tímto způsobem zohledňují specifické životní situace a podporují určité typy transakcí s nemovitostmi.

Mezi nejdůležitější osvobození patří první úplatný převod nebo přechod vlastnictví k novostavbě. Toto osvobození se vztahuje na nově postavené nebo zrekonstruované nemovitosti, které dosud nebyly užívány. Podmínkou je, že se jedná o první převod vlastnického práva. Tato výjimka má stimulovat výstavbu nových bytů a domů a podporovat realitní trh.

Další významnou úlevou je osvobození převodů mezi blízkými příbuznými. Od roku 2025 se toto osvobození vztahuje na převody mezi příbuznými v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče) a mezi manžely. Nově se osvobození rozšiřuje i na sourozence, pokud spolu žili ve společné domácnosti alespoň po dobu jednoho roku před převodem. Toto opatření má za cíl usnadnit rodinné majetkové převody a generační výměnu nemovitostí.

Zajímavou novinkou pro rok 2025 je částečné osvobození při koupi prvního bydlení pro mladé rodiny do 36 let. Pokud mladá rodina kupuje svou první nemovitost určenou k bydlení, může uplatnit snížení základu daně až o 2 miliony korun. Toto opatření má pomoci mladým rodinám získat vlastní bydlení a reaguje na obtížnou situaci na trhu s nemovitostmi.

Významnou výjimkou je také osvobození převodů nemovitostí při transformacích obchodních společností. Pokud dochází k převodu nemovitosti v důsledku fúze, rozdělení nebo jiné přeměny společnosti podle zákona o přeměnách obchodních společností, je tento převod od daně osvobozen. Tato výjimka má zabránit dvojímu zdanění a usnadnit restrukturalizaci podniků.

Pro obce a veřejné instituce platí rovněž speciální režim. Převody nemovitostí mezi obcemi a státem nebo převody v rámci veřejně prospěšných projektů jsou od daně osvobozeny. To se týká například pozemků určených pro výstavbu veřejné infrastruktury nebo budov sloužících veřejnému zájmu.

Důležité je zmínit také časově omezené osvobození související s nápravou některých majetkových křivd. Převody nemovitostí v rámci restitucí nebo majetkového vyrovnání s církvemi jsou od daně osvobozeny, což má přispět ke spravedlivému vypořádání historických majetkových vztahů.

Pro rok 2025 byla nově zavedena také úleva pro energeticky úsporné budovy. Pokud nemovitost splňuje nejvyšší standardy energetické účinnosti (kategorie A nebo B), může být základ daně snížen až o 20 %. Toto opatření má motivovat k výstavbě a pořizování ekologicky šetrných budov a podporovat udržitelný rozvoj.

Je třeba upozornit, že pro uplatnění většiny úlev a výjimek je nutné splnit přesně stanovené podmínky a v některých případech doložit příslušné dokumenty. Nedodržení formálních náležitostí může vést k dodatečnému vyměření daně včetně penále. Proto je vhodné konzultovat konkrétní situaci s daňovým poradcem nebo přímo s finančním úřadem.

Rozdíly oproti roku 2025

Daň z převodu nemovitosti, formálně označovaná jako daň z nabytí nemovitých věcí, prošla v posledních letech značnými změnami. Rok 2025 přináší několik podstatných rozdílů oproti předchozímu roku 2025, které je nutné znát při plánování realitních transakcí.

Především je třeba zmínit, že zatímco v roce 2025 byla sazba daně stanovena na 4 % z nabývací hodnoty nemovitosti, pro rok 2025 dochází k úpravě této sazby. Ministerstvo financí po dlouhých debatách rozhodlo o navýšení na 4,5 %. Toto zvýšení, byť se může zdát marginální, může při vysokých cenách nemovitostí představovat značný finanční rozdíl. Pro kupujícího nemovitosti v hodnotě 5 milionů korun to znamená dodatečný výdaj 25 000 Kč oproti předchozímu roku.

Další významnou změnou je úprava osvobození od daně. V roce 2025 platilo osvobození pro první převod nových staveb či jednotek, pokud k němu došlo do 5 let od kolaudace. Pro rok 2025 se tato lhůta zkracuje na 3 roky, což může výrazně ovlivnit strategii developerů i koncových zákazníků. Zároveň se mění podmínky pro osvobození převodů v rámci rodiny. Zatímco v roce 2025 byly převody mezi příbuznými v přímé linii a mezi manžely zcela osvobozeny, nově se zavádí limit 5 milionů korun, nad který bude nutné daň uhradit i v těchto případech.

Významnou novinkou pro rok 2025 je zavedení progresivní sazby daně pro luxusní nemovitosti. Nemovitosti s nabývací hodnotou přesahující 20 milionů korun budou nově zdaněny sazbou 5,5 %, což představuje další navýšení oproti standardní sazbě. Toto opatření cílí především na segment luxusních nemovitostí a má přispět k vyšší daňové spravedlnosti.

Změny se dotkly také způsobu stanovení nabývací hodnoty. V roce 2025 bylo možné vycházet buď ze sjednané ceny, nebo ze směrné hodnoty stanovené finanční správou, případně ze znaleckého posudku. Pro rok 2025 se upřednostňuje použití směrné hodnoty, což může v některých případech vést k vyššímu daňovému zatížení, zejména pokud je sjednaná cena nižší než tržní hodnota nemovitosti.

Lhůta pro podání daňového přiznání zůstává stejná jako v roce 2025 – tři měsíce od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Změnila se však výše pokut za pozdní podání, které byly pro rok 2025 navýšeny, což zvyšuje důležitost dodržení stanovených termínů.

Oproti roku 2025 došlo také k úpravě systému záloh. Zatímco dříve byla záloha na daň ve výši 4 % sjednané ceny, nově se záloha vypočítává podle předpokládané nabývací hodnoty s použitím aktuální sazby 4,5 % nebo 5,5 % u luxusních nemovitostí. Tato změna může způsobit komplikace při plánování financování koupě nemovitosti, protože kupující musí počítat s vyšší zálohou.

Pro rok 2025 byla také zrušena některá osvobození, která platila v roce 2025. Jedná se například o osvobození při převodech nemovitostí v souvislosti s reorganizací obchodních korporací nebo při převodech v rámci insolvence. Tyto změny mohou mít významný dopad na podnikatelské subjekty a jejich strategické plánování.

Jak podat daňové přiznání elektronicky

Elektronické podání daňového přiznání k dani z převodu nemovitosti se v roce 2025 stává stále dostupnějším a efektivnějším způsobem, jak splnit svou daňovou povinnost. Pro úspěšné elektronické podání je nutné mít zřízenu datovou schránku nebo disponovat uznávaným elektronickým podpisem. Finanční správa České republiky nabízí několik možností, jak daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti podat online, čímž výrazně usnadňuje celý proces a šetří čas poplatníků.

Nejprve je třeba navštívit oficiální webové stránky Finanční správy, kde naleznete aktuální elektronické formuláře pro rok 2025. V sekci Daňové tiskopisy vyhledejte formulář pro daň z převodu nemovitosti. Formulář je možné buď vyplnit online přímo na stránkách, nebo si jej stáhnout do počítače a pracovat s ním offline. Pro práci s formulářem je vhodné používat aplikaci EPO (Elektronická podání pro finanční správu), která vás celým procesem provede a upozorní na případné chyby či nedostatky v přiznání.

Při vyplňování elektronického formuláře budete potřebovat stejné údaje jako u papírové verze. Jedná se především o identifikační údaje poplatníka, informace o převáděné nemovitosti, datum nabytí vlastnictví, kupní cenu a další relevantní informace. V roce 2025 činí sazba daně z převodu nemovitosti 4 % z nabývací hodnoty, přičemž nabývací hodnotou je zpravidla cena sjednaná nebo zjištěná podle oceňovacího předpisu, případně srovnávací daňová hodnota. Systém automaticky provede výpočet daně na základě zadaných údajů, což minimalizuje riziko početních chyb.

Po vyplnění všech požadovaných polí je důležité provést kontrolu správnosti údajů. Aplikace EPO nabízí funkci kontroly, která upozorní na formální nedostatky či chybějící údaje. Tato funkce je velmi užitečná, neboť pomáhá předejít případným problémům a nutnosti dodatečných oprav. Pokud systém nehlásí žádné chyby, můžete přistoupit k samotnému odeslání daňového přiznání.

Pro odeslání elektronického daňového přiznání máte několik možností. První možností je odeslání prostřednictvím datové schránky, kterou má v roce 2025 již většina podnikatelů povinně zřízenou. Druhou možností je použití uznávaného elektronického podpisu, který si můžete zřídit u některé z certifikačních autorit. Třetí možností je odeslání bez elektronického podpisu s následným doručením vytištěného a podepsaného potvrzení o podání na příslušný finanční úřad do pěti dnů.

Po úspěšném odeslání daňového přiznání obdržíte potvrzení o přijetí podání s unikátním identifikačním číslem. Toto potvrzení je vhodné uschovat pro případnou budoucí komunikaci s finančním úřadem. Elektronické podání má oproti papírovému tu výhodu, že máte okamžitou zpětnou vazbu o doručení a přijetí vašeho přiznání.

V případě, že potřebujete provést opravu již podaného daňového přiznání, je možné podat dodatečné daňové přiznání, opět elektronickou cestou. V takovém případě je nutné v formuláři zaškrtnout příslušné pole a uvést důvody pro podání dodatečného přiznání.

Finanční správa také nabízí možnost sledovat stav zpracování vašeho daňového přiznání prostřednictvím portálu Moje daně, kde po přihlášení uvidíte aktuální informace o vašich daňových povinnostech a případných nedoplatcích či přeplatcích. Platbu daně z převodu nemovitosti je nutné provést nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání, tedy do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.